전세 계약갱신청구권(갱신요구권)·묵시적 갱신 기한 계산기

2020년 12월 10일 이후에 맺거나 갱신한 주택 임대차라면, 임차인의 계약갱신 요구와 집주인의 갱신 거절 통지는 모두 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 상대에게 도착해야 합니다. 만료일이 2027년 6월 30일이면 통지가 도착해야 하는 기간은 2027년 1월 1일부터 4월 29일까지이고, 임차인이 갱신하지 않겠다고 알리는 끝날도 4월 29일입니다.

계약갱신청구권은 만료 몇 달 전까지 쓸 수 있나요?

법에 적힌 이름은 계약갱신요구권입니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 쓰면 계약은 2년 더 이어집니다.

2020년 12월 9일까지 맺은 뒤 한 번도 갱신하지 않은 계약은 끝이 만료 1개월 전이라 한 달 늦습니다. 2020년 6월 9일 개정법 부칙이 바뀐 규정을 시행일인 2020년 12월 10일 뒤 처음 맺거나 갱신한 임대차부터 적용하기 때문입니다. 묵시적 갱신도 여기서 말하는 갱신에 넣어 셉니다. 12월 10일 당일에 맺은 계약은 법문이 어느 쪽인지 따로 적지 않아 끝날이 더 이른 2개월 쪽으로 셉니다. 맺은 날을 모를 때도 2개월 쪽으로 셉니다.

묵시적으로 갱신된 적이 있다고 해서 갱신요구권을 이미 쓴 것은 아닙니다. 국토교통부·법무부 해설집 25쪽은 권리를 행사한다는 분명한 뜻을 밝혀야 행사로 인정된다고 설명합니다. 다만 이것은 행정 해설이고 법원 판결은 아닙니다.

전세 만기 통보와 집주인의 갱신 거절 통지는 언제까지 해야 하나요?

집주인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나, 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리면 됩니다. 이 기간에 양쪽 모두 아무 통지가 없으면 계약은 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다.

어려운 점은 '2개월 전'을 어느 날로 세느냐입니다. 법은 거꾸로 세는 방법을 정하지 않았고, 공적 문서끼리도 셈이 다릅니다. 국토교통부·법무부 해설집은 만료일이 2022년 12월 10일인 계약의 마지막 날을 10월 9일로 적었고, 대법원 판례속보(2023다258672)는 2021년 3월 9일에 만료되는 계약의 종료 2개월 전을 2021년 1월 9일로 적었습니다. 두 셈을 모두 해 보고 이른 날을 끝날로 잡고, 그 뒤의 날은 해석이 갈리는 기간으로 따로 적습니다. 갈리는 기간은 만료일이 달의 2일부터 말일 전날 사이면 없거나 하루이고, 말일이나 1일이면 나흘까지 벌어집니다.

세 경우 모두 2020년 12월 10일 이후에 맺은 계약입니다. 둘째 경우처럼 끝날이 토요일이어도 날짜를 뒤로 옮기지 않고, 바로 앞 평일인 2027년 1월 29일(금)을 함께 적습니다. 기간의 말일이 토요일이나 공휴일이면 다음 날 끝난다는 규정이 있지만, 이를 거꾸로 세는 기한에 그대로 쓰면 기한이 뒤로 밀려 권리를 놓칠 수 있기 때문입니다.

이런 날짜가 걸려 있을 때

• 만료일이 2027년 6월 30일인 세입자가 갱신 요구 시점을 따져 볼 때: 2027년 1월 1일(금)부터 4월 29일(목)까지입니다.
• 만료일이 2027년 3월 31일인 계약에서 집주인이 갱신 거절을 알리려 할 때: 2026년 10월 1일(목)부터 2027년 1월 30일(토)까지 도착해야 하고, 바로 앞 평일은 1월 29일(금)입니다.
• 전세 만료일이 2027년 9월 30일이라 2개월 전이 언제인지 헷갈릴 때: 통지 기간은 2027년 4월 1일(목)부터 7월 29일(목)까지이고, 7월 30일(금)과 31일(토) 이틀은 해석이 갈립니다.

묵시적 갱신이 되면 계약은 언제 끝나나요?

묵시적으로 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다. 새 만료일은 만료일 다음 날부터 2년을 세어 정합니다. 만료일이 2027년 3월 31일이면 새 만료일은 2029년 3월 31일입니다. 2월 말 만료는 윤년 때문에 날짜가 달라질 수 있어, 만료일이 2028년 2월 29일이면 새 만료일은 2030년 2월 28일입니다.

갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 계약 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 2027년 6월 15일에 통지가 도착했다면 3개월 기간의 마지막 날은 2027년 9월 15일입니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약도 같은 규정을 따릅니다. 대법원은 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도착한 경우에도 통지 후 3개월이 지난 때 효력이 생긴다고 보았습니다(2023다258672). 이 조문은 임차인의 해지만 정합니다.

임대차 날짜에서 자주 하는 실수

• 보낸 날로 기한을 맞추면 늦을 수 있습니다. 상대가 있는 의사표시는 상대에게 도달한 때 효력이 생기므로, 끝날에 보낸 통지가 다음 날 도착하면 기간 안에 도착한 통지가 아닙니다.
• 1년 계약처럼 2년보다 짧게 정한 임대차도 법에서는 기간을 2년으로 보되, 임차인은 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 어느 날이 만료일이 될지가 임차인의 선택에 달려 있어, 여기서는 계약서에 적힌 날짜로 셉니다. 계약 시작일을 넣으면 경고가 함께 나옵니다.
• 차임을 2기분에 이르도록 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 어긴 경우에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 그런 사정이 있는지는 따지지 않습니다.
• 집주인이 갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있는지는 판단하지 않습니다.
• 갱신할 때 보증금이나 차임을 얼마까지 올릴 수 있는지는 계산하지 않습니다.
• 끝날이 공휴일인지는 따지지 않고 토요일과 일요일만 표시합니다.
• 상가는 다른 법(상가건물 임대차보호법)을 따르므로 주택 기준 날짜를 그대로 쓰시면 안 됩니다.

임대차 날짜 근거와 확인일

• 주택임대차보호법 제4조·제6조·제6조의2·제6조의3 (시행 2026. 1. 2.)
• 주택임대차보호법 법률 제17363호 부칙
• 민법 제111조·제157조·제160조·제161조 (시행 2026. 3. 17.)
• 국토교통부·법무부 「2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집」 (2020. 8., 행정 해설)
• 대법원 판례속보 2024. 1. 11. 선고 2023다258672

원문 확인일: 2026년 10월 10일. 위 조문의 문언과 해설집·판례속보의 인용 문장을 원문 사본과 한 줄씩 대조했습니다.