일시적 2주택이면 신규 주택을 취득한 날부터 2년 또는 3년 안에 종전 주택을 팔아야 비과세를 받습니다. 2년은 신규 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우이고, 그 밖에는 3년입니다.
일시적 1가구2주택은 언제까지 팔아야 하나요?
처분기한은 종전 주택이 아니라 신규 주택을 취득한 날부터 셉니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 샀는지도 함께 봅니다.
| 내 경우 | 처분기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 신규 주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역이고, 취득일이 2026년 8월 4일 이후이며 양도일이 2026년 10월 1일 이후 | 2년 | 소득세법 시행령 제155조제1항제1호 · 시행령 부칙 제2조제1항 |
| 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다 | 3년 | 소득세법 시행령 부칙 제2조제2항 · 법제처 개정이유 |
| 신규 주택이 조정대상지역으로 공고되기 전에 취득했거나 계약금을 냈다 | 3년 | 소득세법 시행령 제155조제1항제1호 |
| 두 주택 중 하나라도 조정대상지역이 아니다 | 3년 | 소득세법 시행령 제155조제1항제2호 |
처분 마감일은 날짜로 어떻게 정하나요?
신규 주택을 산 날은 세지 않고 다음 날부터 2년 또는 3년을 센 마지막 날이 처분 마감일입니다. 그 날 양도까지 비과세 기한 안입니다.
예를 들어 2023년 10월 31일에 신규 주택을 샀고 처분기한이 3년이면 마감일은 2026년 10월 31일이고, 그 날 팔아도 기한 안입니다.
| 신규 주택 취득일 | 조건 | 처분기한 | 마감일 |
|---|---|---|---|
| 2026년 8월 4일 | 두 주택 모두 조정대상지역 | 2년 | 2028년 8월 4일 |
| 2026년 8월 4일 | 신규 주택이 조정대상지역 아님 | 3년 | 2029년 8월 4일 |
| 2026년 8월 3일 | 조정대상지역 여부와 관계없음 | 3년 | 2029년 8월 3일 |
| 2023년 10월 31일 | 2026년 8월 3일 이전 취득 | 3년 | 2026년 10월 31일 |
비과세를 받으면 세금이 얼마나 나오나요?
양도가액이 12억원 이하이면 세금이 없습니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼의 양도차익에만 세금이 붙습니다.
| 줄 | 금액 |
|---|---|
| 양도가액 | 1,500,000,000원 |
| 취득가액과 필요경비 | 610,000,000원 |
| 양도차익 | 890,000,000원 |
| 12억원 초과분 비율로 줄인 양도차익 | 178,000,000원 |
| 장기보유특별공제 (보유 7년 28% + 거주 5년 20%) | 85,440,000원 |
| 과세표준 (기본공제 2,500,000원을 뺀 뒤) | 90,060,000원 |
| 소득세 | 16,081,000원 |
| 지방소득세 | 1,608,100원 |
| 세금 합계 | 17,689,100원 |
거주 기간이 2년보다 짧으면 보유기간과 거주기간을 함께 보는 공제표를 쓰지 못하고, 보유기간만 보는 공제표를 씁니다.
기한을 넘겨 팔면 세금이 어떻게 달라지나요?
기한을 넘기면 비과세가 아니라 일반 과세입니다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있으면 기본세율에 20%포인트를 더하는 중과가 걸릴 수 있습니다.
| 경우 | 세금 합계 |
|---|---|
| 일반 과세 (양도가액 10억원 · 취득가액 4억원 · 보유 11년, 장기보유특별공제 22%) | 176,286,000원 |
| 중과 대상 (같은 조건, 장기보유특별공제 없음) | 367,961,000원 |
중과를 받지 않는 사유가 따로 있어 두 경우의 금액을 함께 보여 줍니다. 보유 2년 이상 주택은 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과가 없고, 그 뒤 양도는 토지거래허가 대상인지에 따라 요건과 기한(늦어도 2026년 11월 9일)이 갈립니다. 갈리는 요건은 쪽 끝 「이 계산기가 계산하지 않는 것」 절에 있습니다.
나중에 산 집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?
이 계산기가 다루는 일시적 2주택 특례는 먼저 산 집을 파는 경우에만 적용됩니다. 나중에 산 집을 먼저 팔면 양도일 현재 두 채라서 특례를 받지 못하고 일반 과세입니다.
| 먼저 파는 집 | 비과세 | 세금 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 먼저 산 집(종전 주택) | 요건을 채우면 1세대1주택으로 봅니다 | 이 계산기가 계산합니다 | 시행령 제155조제1항 |
| 나중에 산 집(신규 주택) | 두 채라서 특례가 없습니다 | 일반 과세입니다. 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%)과 조정대상지역 20%포인트 중과가 걸릴 수 있습니다 | 시행령 제154조제1항 · 소득세법 제104조제1항·제7항 |
1가구 2주택 기준은 무엇인가요?
1세대는 본인과 배우자, 그리고 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속과 형제자매를 묶은 가족 단위입니다. 주택 수는 그 세대가 국내에 가진 집을 모두 세어 정합니다.
| 따질 것 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 본인·배우자와 같은 주소·거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속·형제자매의 가족 단위입니다. 취학·요양·근무로 잠시 떨어져도 포함합니다 | 소득세법 제88조제6호 |
| 주택 | 독립된 주거생활이 가능한 구조로 실제 주거용으로 쓰는 건물입니다. 용도가 불분명하면 장부상 용도를 따릅니다 | 소득세법 제88조제7호 |
| 다가구주택 | 독립해 살 수 있게 나뉜 부분마다 한 채입니다. 통째로 한 번에 팔면 전체가 한 채입니다 | 시행령 제155조제15항 |
1가구 2주택이면 어떤 세금을 내나요?
집을 살 때 취득세, 갖고 있는 동안 재산세와 종합부동산세, 팔 때 양도소득세와 지방소득세가 붙습니다. 이 계산기는 팔 때의 두 세금만 계산합니다.
| 세금 | 언제 붙나 | 2주택이면 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 집을 살 때 | 사서 2주택이 되는 집이 조정대상지역에 있으면 8%(표준 4% + 중과 4%)입니다. 일시적 2주택은 제외합니다 | 지방세법 제11조제1항제7호나목 · 제6조제19호 · 제13조의2제1항제2호 |
| 재산세 | 보유하는 동안 | 주택은 재산세 과세대상입니다. 계산하지 않습니다 | 지방세법 제105조 |
| 종합부동산세 | 보유하는 동안 | 공시가격 합계에서 9억원(1세대 1주택자 12억원)을 빼고 공정시장가액비율을 곱한 금액에 붙으며, 세율은 주택 수로 갈립니다 | 종합부동산세법 제8조제1항 · 제9조제1항 |
| 양도소득세·개인지방소득세 | 집을 팔 때 | 일시적 2주택 요건을 채우면 12억원까지 비과세, 아니면 일반 과세입니다. 이 계산기가 계산합니다 | 소득세법 제89조제1항제3호 · 지방세법 제103조의3 |
1가구 2주택이어도 비과세가 되는 예외는 무엇인가요?
집이 두 채여도 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인으로 된 경우에는 조건을 채우면 정해진 집을 팔 때 1세대1주택으로 봅니다. 이 표 밖의 특례도 있고, 이 계산기는 일시적 2주택만 계산합니다.
| 경우 | 조건 | 근거 |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤 신규 주택을 사고, 신규 취득일부터 2년 또는 3년 안에 종전 주택을 팝니다 | 시행령 제155조제1항 |
| 상속 | 상속받은 주택과 상속 당시 갖고 있던 주택이 한 채씩일 때, 갖고 있던 주택을 팝니다. 상속 전 2년 안에 증여받은 주택은 제외합니다 | 시행령 제155조제2항 |
| 동거봉양 | 각자 주택이 있는 세대가 60세 이상 직계존속을 모시려고 합쳐 2주택이 되면, 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 봅니다 | 시행령 제155조제4항 |
| 혼인 | 각자 주택이 있는 사람이 혼인해 2주택이 되면, 10년 안에 먼저 파는 주택은 1세대1주택으로 봅니다 | 시행령 제155조제5항 |
| 그 밖 | 문화유산 주택, 수도권 밖 농어촌주택, 부득이한 사유로 산 주택 등은 따로 정해져 있어 이 표에서 풀지 않습니다 | 시행령 제155조제6항~제8항 |
이 계산기가 계산하지 않는 것은 무엇인가요?
- 취득세·재산세·종합부동산세는 계산하지 않습니다. 양도소득세만 다룹니다.
- 상속·동거봉양·혼인과 그 밖의 특례(문화유산 주택, 농어촌주택, 부득이한 사유로 산 수도권 밖 주택 등)로 2주택이 된 경우(시행령 제155조제2항~제8항)는 계산하지 않습니다.
- 분양권·조합원입주권이 있는 경우는 계산하지 않습니다.
- 시행령 제155조제18항에 따른 사유로 기한을 넘기는 경우와 제154조제1항 단서에 따라 보유·거주 요건을 받지 않는 경우는 판정하지 않습니다.
- 중과를 받지 않는 사유는 판정하지 않고 두 경우의 금액을 함께 보여 줍니다. 보유 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일 뒤에 양도하는 경우, 토지거래허가 대상 주택은 5월 9일까지 허가를 신청해 허가를 받고, 매매계약을 맺어 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되면 그 매매계약 체결일부터 4개월 안에 양도해야 하며(5월 10일 이후 계약이면 9월 9일까지), 허가 대상이 아닌 주택은 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받아 그 계약일부터 4개월 안에 양도해야 합니다. 시행령이 표로 정한 지역은 4개월 대신 6개월(9월 9일 대신 11월 9일)이고, 어느 쪽이든 늦어도 2026년 11월 9일까지입니다(시행령 제167조의10제1항제12호의2 나목·다목, 지역 표는 같은 호 나목4)).
- 2026년 10월 1일 이전 양도, 같은 해 다른 양도소득, 세액 감면, 가산세는 계산하지 않습니다.
- 나중에 산 집을 먼저 파는 경우의 세금은 계산하지 않습니다.
- 양도소득세 신고 방법과 비과세 양도의 신고 의무는 다루지 않습니다. 신고 대상이면 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다(소득세법 제105조제1항).
근거는 어디서 확인하나요?
- 소득세법 제89조제1항제3호(1세대1주택 비과세, 12억원 초과 고가주택 제외)
- 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유특별공제)
- 소득세법 제55조·제103조·제104조(세율·기본공제·중과)
- 소득세법 시행령 제154조·제155조·제160조·제167조의10
- 소득세법 시행령 부칙 제2조(2026. 9. 30. 개정, 2026. 10. 1. 시행)
- 지방세법 제92조·제103조의3(개인지방소득세)
- 국세기본법 제4조 · 민법 제157조·제160조(기간의 계산)
- 소득세법 제88조·제105조 · 지방세법 제11조·제13조의2 · 종합부동산세법 제8조·제9조(1세대, 신고, 세금 종류)
원문 확인일: 2026년 10월 3일
